¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? Así afecta tu compraventa

Derecho de tanteo:

Al realizar una compraventa de bienes raíces, es importante conocer ciertos derechos que pueden influir en la transacción. Entre ellos están el derecho de tanteo y retracto, mecanismos legales que otorgan prioridad a ciertas personas para adquirir una propiedad antes que terceros o incluso deshacer una venta ya realizada. Estos derechos pueden modificar el rumbo de una operación inmobiliaria, por lo que conviene entender bien su funcionamiento.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es la facultad que tiene una persona (física o moral) para adquirir un bien inmueble con preferencia frente a otros posibles compradores, en las mismas condiciones que ha ofrecido un tercero.

Este derecho se activa antes de que se concrete la venta, y su objetivo principal es proteger los intereses de copropietarios, arrendatarios, socios o incluso administraciones públicas, según el tipo de inmueble y la legislación local.

Ejemplo:

Si un copropietario desea vender su parte de un inmueble y encuentra un comprador, deberá informar a los demás copropietarios para que, si lo desean, puedan ejercer su derecho de tanteo y adquirir la propiedad en las mismas condiciones.

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto es el derecho de adquirir un bien después de que la venta ya ha sido realizada a un tercero, sustituyendo legalmente al comprador original. Quien ejerce este derecho debe pagar el mismo precio y cumplir las mismas condiciones que se pactaron en la compraventa.

Este derecho actúa como un mecanismo correctivo en caso de que no se haya respetado el derecho de tanteo previo o si se pretende proteger a ciertos interesados con prioridad legal sobre la propiedad.

Ejemplo:

Un inquilino no fue notificado de la venta del inmueble que renta. Una vez realizada la compraventa, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto, pagar el mismo precio que el comprador y quedarse con el inmueble.

¿Cómo funciona el derecho de tanteo y retracto?

Derecho de tanteo:

1. El propietario debe notificar formalmente su intención de vender, detallando el precio y condiciones.
2. El beneficiario del tanteo (inquilino, copropietario, etc.) tiene un plazo legal para decidir si compra el inmueble en esas condiciones.
3. Si no se ejerce en ese plazo, el propietario puede vender a un tercero.

Derecho de retracto:

1. Se activa después de que el inmueble ha sido vendido sin respetar el tanteo.
2. El beneficiario del retracto puede presentar su solicitud dentro del plazo legal (generalmente 30 a 60 días).
3. Debe pagar el mismo precio y asumir los gastos relacionados con la compraventa.

¿Quiénes pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto?

• Copropietarios de un inmueble: Tienen prioridad para adquirir la parte en venta de otro copropietario.
• Arrendatarios: En algunos casos tienen derecho a comprar el inmueble que habitan antes que un tercero.
• Socios en una sociedad: Pueden tener derechos de preferencia para adquirir acciones o participaciones.

Entidades públicas: En zonas protegidas o de interés histórico, el gobierno puede tener prioridad de adquisición.

Importancia del derecho de tanteo y retracto en bienes raíces

Entender qué es el derecho de tanteo y retracto permite a las partes involucradas en una compraventa:

• Evitar problemas legales o la anulación de una operación.
• Respetar los derechos de terceros con interés legítimo sobre el inmueble.
• Tomar decisiones informadas al comprar o vender propiedades compartidas o rentadas.

El derecho de tanteo y retracto es un mecanismo legal que protege a quienes tienen una relación previa con el inmueble (como arrendatarios o copropietarios), otorgándoles prioridad de compra antes o después de una venta. Conocer cómo funciona este derecho es clave para evitar conflictos y asegurar que cualquier transacción inmobiliaria se realice de forma legal, transparente y equitativa.