¿Qué es el ISAI y cómo se calcula al vender o comprar una propiedad?

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un concepto clave en el mercado inmobiliario de México. Este impuesto, obligatorio en la mayoría de los estados, aplica al adquirir un bien inmueble, como casas, terrenos o departamentos de lujo. A continuación, explicaremos qué es el ISAI, cómo se calcula, quién debe pagarlo y cómo puedes exentar este impuesto en algunas situaciones específicas

Definición de ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)

El ISAI es un impuesto estatal que grava la adquisición de bienes inmuebles. Su propósito principal es generar ingresos fiscales para el gobierno y se paga al realizar una transacción inmobiliaria, ya sea por compra, herencia o donación.

Diferencia entre ISAI y otros impuestos como el IVA

Aunque el ISAI y el IVA están relacionados con transacciones, tienen objetivos y aplicaciones diferentes:

• ISAI: Se aplica exclusivamente a la adquisición de bienes raíces, calculado sobre el precio de compraventa o el valor catastral, dependiendo del mayor monto.
• IVA: Solo aplica en ciertos casos, como la venta de inmuebles comerciales o nuevos, y no en propiedades usadas o residenciales.

Cómo se calcula el ISAI

El cálculo del ISAI depende de varios factores:

• Tasa impositiva: Varía entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, dependiendo del estado donde se realice la transacción.
• Valor catastral o precio de compraventa: Se toma el monto más alto entre estos dos valores.
• Tipo de propiedad: Algunas propiedades, como terrenos agrícolas, pueden tener tasas diferenciadas.

* Recuerda revisar la ley de hacienda o de tesorería del municipio en donde se haga la compra o adquisición del inmueble, pues existen diferencias importantes entre entidades, ya que no todos manejan una tasa sino tarifas.

Ejemplo práctico

Si compras una casa con un precio de venta de $2,500,000 MXN y un valor catastral de $2,200,000 MXN, y la tasa del ISAI en tu estado es del 3%, el cálculo sería:

• Precio de venta: $2,500,000 MXN.
• Tasa del ISAI: 3%.
• ISAI a pagar: $2,500,000 x 0.03 = $75,000 MXN.
  
  

¿Quién debe pagar el ISAI?

El pago del ISAI recae generalmente sobre el comprador, salvo en casos específicos que se pacten en el contrato de compraventa. Es importante tener en cuenta que este impuesto se liquida al momento de realizar el trámite ante el notario público, junto con otros gastos notariales asociados, como la escrituración y el registro del inmueble.

¿Cómo exentar el ISAI?

En ciertas situaciones, es posible evitar el pago del ISAI o reducirlo legalmente:

1. Donaciones familiares

Las donaciones entre familiares directos (padres, hijos o cónyuges) pueden estar exentas del ISAI en algunos estados.

2. Programas sociales o gubernamentales

Algunas entidades ofrecen incentivos fiscales para ciertos sectores, como compradores de vivienda por primera vez.

3. Inmuebles con valor bajo

En algunos estados, los inmuebles con un valor menor al umbral establecido pueden estar exentos